Вторият живот на "Сан Стефано плаза"
Нов инвеститор ще довърши комплекса на мястото на старата Прошекова пивоварна
Репликата на Прошековата фабрика в новия проект
За сградите и местата често се твърди, че подобно на хората имат свой живот, дух и история. Ако е вярно, районът около някогашната пивоварна на братя Прошек на столичната ул. "Сан Стефано" е на път да заживее отново. Този път под формата на голям инвестиционен проект – "Сан Стефано плаза", заради чиито старт преди седем години бе съборена и рушащата се бирена фабрика.
Подобно на нея, новият проект също имаше нелека съдба: малко след началото строителството му беше спряно заради съдебни спорове. Кризата и липсата на финансиране свършиха останалото и макар делата да приключиха, работата по "Сан Стефано плаза" не беше подновена. В продължение на години вместо жилища, офиси и магазини на иначе перфектното място в центъра на столицата стърчаха железа и бетон.
И така допреди три седмици, когато проектът възкръсна за живот с нов инвеститор, вероятно нов строител и нов срок за завършване – август 2014 г. Случайно или не – точно 130 години след като мястото заживя първия си живот с бирената фабрика на братя Прошек.
Едно амбициозно начало
Силует на кран, работници, камиони и шум от строителство. Все знаци, че проектът на ул. "Сан Стефано" 22 отново се движи. При това почти без поражения въпреки дългия престой на капризите на времето. Заради проливните дъждове и отказа на дренажната система няколко дни преди строителството да бъде подновено се е наложило четири помпи да изпомпват събралата се в основите вода. Бетонът и арматурата обаче са в добро състояние, потвърдиха от инвеститора "Сан Стефано пропърти дивелопмънт". Самото дружество има интересна история. Създадено е през пролетта на 2005 г. с трима акционери – компанията за търговия с цимент и други материали "Строй цем" (50%) и строителните фирми "Балканстрой" (35.5%) и "Бараж комплект" (14.5%). Амбиция на инвеститорите бе да вдигнат мащабен комплекс с офиси, жилища и магазини с разгъната площ от близо 56 000 кв.м на мястото на старата фабрика "Прошеково пиво". Замисълът имаше повече от обещаващо бъдеще – луксозно строителство в сърцето на града, в златните за имотния пазар години.
Теренът от 6.5 дка бе придобит след преговори с над 130 наследници на братята Иржи (Георги) и Богдан Прошек. Архитектурната разработка бе възложена на обединение "Сан Стефано", което включва екипите на трима специалисти: Стефан Добрев, Илиян Николов, Филип Захариев и държи авторските права върху проекта. Финансирането беше договорено с "Уникредит Булбанк" и се предвиждаше да бъде получено на няколко транша - 5 млн. евро за изкопните работи, още 500 хил. евро за задължения по ДДС и револвиращ кредит за етапите на самото строителство.
Така през 2006 г. "Сан Стефано плаза" се роди, поне на хартия.
Замисълът включва голяма търговска част с разгъната площ от 15 хил. кв.м, която обхваща част от първото подземно ниво плюс няколко над земята. По проект магазините и заведенията са разположени около голям вътрешен атриум. Пред него към сградата на телевизията е предвиден малък площад, а на покрива на търговската част – вътрешна градина. Около нея трябва да се разположат жилищните площи в няколко групи сгради, най-високата от които на 11 етажа, с общо 110 апартамента. Отделно - сравнително малка офис част. И всичко това - подсигурено с 490 места за паркиране според инвеститора, с около 100 над изискваните по закон.
Архитектите намериха и елегантно решение как да се запази духът на мястото, така че емблематичната постройка на бирената фабрика с над 100-годишна история да не отиде безвъзвратно в миналото: върху част от парцела, на ъгъла между улиците "Сан Стефано" и "Шейново", ще бъде изградена реплика на сградата. В нея ще има двуетажна бирария в ретро стил, която да напомня за славата на "Прошеково пиво". По предложение на наследници малкото площадче срещу постройката също вече носи името "Братя Прошек".
И една голяма спирачка
Първоначалните планове на акционерите в "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" бяха до края на 2008 г. комплексът да бъде завършен на груб строеж и да започне продажба на имотите. Съдебен спор с наследници на братя Прошек, а впоследствие и кризата, обаче провалиха тези планове. Строителството на "Сан Стефано плаза" спря още преди да са завършени основите. През това време финансовото състояние на някои от инвеститорите започна да се влошава (виж карето), кредитирането на имотни проекти спря, а пазар нямаше. Това предопредели съдбата на проекта и той остана замразен до тази пролет, когато бе придобит от нова компания.
Все пак източници на "Капитал" припомнят, че в началото на 2011 г. имаше опит работата да бъде подновена, а "Уникредит Булбанк" бе готова да продължи финансирането. Това обаче не се случи и инвеститорът "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" продължи да трупа загуби от бездействието си – нови 20 хил. лв. през 2011 г. плюс непокрити загуби от предходни години от почти 800 хил. лв. Според финансовия отчет към края на 2011 г. задълженията към "Уникредит Булбанк" са достигнали 13.3 млн. лв., а тези към търговски дружества – малко над 6 млн. лв. По-голямата част от тях са към фирми от групата на "Балканстрой" - общо 5.38 млн. лв
Подобно на нея, новият проект също имаше нелека съдба: малко след началото строителството му беше спряно заради съдебни спорове. Кризата и липсата на финансиране свършиха останалото и макар делата да приключиха, работата по "Сан Стефано плаза" не беше подновена. В продължение на години вместо жилища, офиси и магазини на иначе перфектното място в центъра на столицата стърчаха железа и бетон.
И така допреди три седмици, когато проектът възкръсна за живот с нов инвеститор, вероятно нов строител и нов срок за завършване – август 2014 г. Случайно или не – точно 130 години след като мястото заживя първия си живот с бирената фабрика на братя Прошек.
Едно амбициозно начало
Силует на кран, работници, камиони и шум от строителство. Все знаци, че проектът на ул. "Сан Стефано" 22 отново се движи. При това почти без поражения въпреки дългия престой на капризите на времето. Заради проливните дъждове и отказа на дренажната система няколко дни преди строителството да бъде подновено се е наложило четири помпи да изпомпват събралата се в основите вода. Бетонът и арматурата обаче са в добро състояние, потвърдиха от инвеститора "Сан Стефано пропърти дивелопмънт". Самото дружество има интересна история. Създадено е през пролетта на 2005 г. с трима акционери – компанията за търговия с цимент и други материали "Строй цем" (50%) и строителните фирми "Балканстрой" (35.5%) и "Бараж комплект" (14.5%). Амбиция на инвеститорите бе да вдигнат мащабен комплекс с офиси, жилища и магазини с разгъната площ от близо 56 000 кв.м на мястото на старата фабрика "Прошеково пиво". Замисълът имаше повече от обещаващо бъдеще – луксозно строителство в сърцето на града, в златните за имотния пазар години.
Теренът от 6.5 дка бе придобит след преговори с над 130 наследници на братята Иржи (Георги) и Богдан Прошек. Архитектурната разработка бе възложена на обединение "Сан Стефано", което включва екипите на трима специалисти: Стефан Добрев, Илиян Николов, Филип Захариев и държи авторските права върху проекта. Финансирането беше договорено с "Уникредит Булбанк" и се предвиждаше да бъде получено на няколко транша - 5 млн. евро за изкопните работи, още 500 хил. евро за задължения по ДДС и револвиращ кредит за етапите на самото строителство.
Така през 2006 г. "Сан Стефано плаза" се роди, поне на хартия.
Замисълът включва голяма търговска част с разгъната площ от 15 хил. кв.м, която обхваща част от първото подземно ниво плюс няколко над земята. По проект магазините и заведенията са разположени около голям вътрешен атриум. Пред него към сградата на телевизията е предвиден малък площад, а на покрива на търговската част – вътрешна градина. Около нея трябва да се разположат жилищните площи в няколко групи сгради, най-високата от които на 11 етажа, с общо 110 апартамента. Отделно - сравнително малка офис част. И всичко това - подсигурено с 490 места за паркиране според инвеститора, с около 100 над изискваните по закон.
Архитектите намериха и елегантно решение как да се запази духът на мястото, така че емблематичната постройка на бирената фабрика с над 100-годишна история да не отиде безвъзвратно в миналото: върху част от парцела, на ъгъла между улиците "Сан Стефано" и "Шейново", ще бъде изградена реплика на сградата. В нея ще има двуетажна бирария в ретро стил, която да напомня за славата на "Прошеково пиво". По предложение на наследници малкото площадче срещу постройката също вече носи името "Братя Прошек".
И една голяма спирачка
Първоначалните планове на акционерите в "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" бяха до края на 2008 г. комплексът да бъде завършен на груб строеж и да започне продажба на имотите. Съдебен спор с наследници на братя Прошек, а впоследствие и кризата, обаче провалиха тези планове. Строителството на "Сан Стефано плаза" спря още преди да са завършени основите. През това време финансовото състояние на някои от инвеститорите започна да се влошава (виж карето), кредитирането на имотни проекти спря, а пазар нямаше. Това предопредели съдбата на проекта и той остана замразен до тази пролет, когато бе придобит от нова компания.
Все пак източници на "Капитал" припомнят, че в началото на 2011 г. имаше опит работата да бъде подновена, а "Уникредит Булбанк" бе готова да продължи финансирането. Това обаче не се случи и инвеститорът "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" продължи да трупа загуби от бездействието си – нови 20 хил. лв. през 2011 г. плюс непокрити загуби от предходни години от почти 800 хил. лв. Според финансовия отчет към края на 2011 г. задълженията към "Уникредит Булбанк" са достигнали 13.3 млн. лв., а тези към търговски дружества – малко над 6 млн. лв. По-голямата част от тях са към фирми от групата на "Балканстрой" - общо 5.38 млн. лв
Рестарт
Големите новини около "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" дойдоха тази пролет. В началото на март акционерите одобриха заем от 11 млн. евро за рефинансиране на задълженията и приеха промени в съвета на директорите. В протокола от общото събрание е записано, че кредитът е 5-годишен, със 7% лихва.
С получените средства бе погасен заемът към "Уникредит Булбанк", както и задълженията към "Балканстрой". След което започна подготовка за съживяване на проекта.
Два месеца по-късно "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" бе преобразувано в еднолично акционерно дружество със собственик регистрираното в Швейцария "Еделвайс" АГ. Изцяло сменен бе и съветът на директорите. В продължение на няколко месеца от него бяха извадени всички представители на старите акционери. Новите имена са три: Николай Караянев, Ирина Миланова и Емилия Илиева.
Пред "Капитал" изпълнителният директор на "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" Николай Караянев потвърди, че строителството на комплекса се подновява, промяна на проекта не се предвижда и срокът за завършването му е август 2014 г. В ход е избор на нов изпълнител, тъй като ангажиментът на "Балканстрой" приключва с излизането на строежа до нивото на земята. Новият инвеститор вече е влязъл във връзка с големи строителни компании, съобщи Николай Караянев. Като сигурен участник в довършването на комплекса обаче за момента посочи само "Геострой", строителна компания от групата на "Геотехмин".
Партньори в България на новия инвеститор в проекта "Сан Стефано плаза", швейцарската "Еделвайс" АГ, са "Геотехмин" и Цоло Вутов, които най-вероятно ще извършат повечето дейности по строителството и по довършване на проекта. Един от новите членове в борда на "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" – Емилия Илиева, също е и в управителните тела на "Геострой" и други фирми от групата "Геотехмин".
Николай Караянев допълни, че все още не е ясно и колко ще е общата инвестиция в комплекса. Преди няколко години тя бе оценявана на 30 млн. евро.
Голяма въпросителна около "Сан Стефано плаза" е как построеното ще бъде реализирано. В условията на слаби сделки и падащи цени подновяването на проект с подобни мащаби е риск, който малко инвеститори биха поели. Има я обаче и другата гледна точка. Според Николай Караянев, когато кризата си отиде, вече ще е късно за нови инвестиции. Освен това, по думите му вече има интерес към площи в проекта.
Плановете на "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" са да започне консултации за продажба и за наем на площите към края на годината. Реални сделки обаче надали може да се очакват преди приключването на грубия строеж. Според брокери на имоти, все още е рано да се говори за продажни цени в "Сан Стефано плаза", тъй като комплексът ще е факт след две години. За момента обаче като приемливи за жилища в тази част на София се посочват продажни нива от 1200-1500 евро/кв.м, при това с включени в тях довършителни работи. В горния диапазон са цените на имотите с поддържани общи части, луксозно изпълнение и добро изложение. Каквато и да е по-нататъшната й съдба, инвестиция като "Сан Стефано плаза" безспорно ще оживи центъра на София. Факт е, че едно от знаковите места, пазещи все още духа на града отпреди столетия, получава шанс за нова съдба. Вече и с променена визия.
Големите новини около "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" дойдоха тази пролет. В началото на март акционерите одобриха заем от 11 млн. евро за рефинансиране на задълженията и приеха промени в съвета на директорите. В протокола от общото събрание е записано, че кредитът е 5-годишен, със 7% лихва.
С получените средства бе погасен заемът към "Уникредит Булбанк", както и задълженията към "Балканстрой". След което започна подготовка за съживяване на проекта.
Два месеца по-късно "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" бе преобразувано в еднолично акционерно дружество със собственик регистрираното в Швейцария "Еделвайс" АГ. Изцяло сменен бе и съветът на директорите. В продължение на няколко месеца от него бяха извадени всички представители на старите акционери. Новите имена са три: Николай Караянев, Ирина Миланова и Емилия Илиева.
Пред "Капитал" изпълнителният директор на "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" Николай Караянев потвърди, че строителството на комплекса се подновява, промяна на проекта не се предвижда и срокът за завършването му е август 2014 г. В ход е избор на нов изпълнител, тъй като ангажиментът на "Балканстрой" приключва с излизането на строежа до нивото на земята. Новият инвеститор вече е влязъл във връзка с големи строителни компании, съобщи Николай Караянев. Като сигурен участник в довършването на комплекса обаче за момента посочи само "Геострой", строителна компания от групата на "Геотехмин".
Партньори в България на новия инвеститор в проекта "Сан Стефано плаза", швейцарската "Еделвайс" АГ, са "Геотехмин" и Цоло Вутов, които най-вероятно ще извършат повечето дейности по строителството и по довършване на проекта. Един от новите членове в борда на "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" – Емилия Илиева, също е и в управителните тела на "Геострой" и други фирми от групата "Геотехмин".
Николай Караянев допълни, че все още не е ясно и колко ще е общата инвестиция в комплекса. Преди няколко години тя бе оценявана на 30 млн. евро.
Голяма въпросителна около "Сан Стефано плаза" е как построеното ще бъде реализирано. В условията на слаби сделки и падащи цени подновяването на проект с подобни мащаби е риск, който малко инвеститори биха поели. Има я обаче и другата гледна точка. Според Николай Караянев, когато кризата си отиде, вече ще е късно за нови инвестиции. Освен това, по думите му вече има интерес към площи в проекта.
Плановете на "Сан Стефано пропърти дивелопмънт" са да започне консултации за продажба и за наем на площите към края на годината. Реални сделки обаче надали може да се очакват преди приключването на грубия строеж. Според брокери на имоти, все още е рано да се говори за продажни цени в "Сан Стефано плаза", тъй като комплексът ще е факт след две години. За момента обаче като приемливи за жилища в тази част на София се посочват продажни нива от 1200-1500 евро/кв.м, при това с включени в тях довършителни работи. В горния диапазон са цените на имотите с поддържани общи части, луксозно изпълнение и добро изложение. Каквато и да е по-нататъшната й съдба, инвестиция като "Сан Стефано плаза" безспорно ще оживи центъра на София. Факт е, че едно от знаковите места, пазещи все още духа на града отпреди столетия, получава шанс за нова съдба. Вече и с променена визия.
Доскорошните инвеститори
Една от причините за промените в собствеността на "Сан Стефано плаза" вероятно е, че първоначалните инвеститори в проекта вече не развиват нови начинания с размаха, с който го правеха преди кризата. Самите дружества не останаха незасегнати от нея.
Най-видимо това се случи при "Балканстрой" и групата около компанията. Показател за това, че дружеството преминава през труден период, е фактът, че през март тази година разсрочи плащане от 58 хил. евро по облигационния си заем от 5 млн. евро, емитиран през 2006 г. В същото време през есента на 2011 г. групата изгуби една от големите си инвестиции – комплекс "Катарино" до Разлог. Хотелската част бе придобита от СИБанк заради непогасен кредит, а вилното селище също промени собственика си. През лятото на 2011 г. групата на "Балканстрой" се раздели и с друга своя собственост - четиризвездният хотел "Перун" в Банско беше придобит от "Интерлийз" заради кредит към ОББ.
Освен в "Сан Стефано плаза" разложката строителна компания бе партньор с "Бараж комплект" и в два проекта за голф игрища в Банско и по Черноморието. От първия – "Пирин голф енд кънтри клуб", "Бараж комплект" излезе през 2010 г. Доизграждането на втория проект - "Лайтхаус голф енд ризорт" край Балчик, обаче беше един от фокусите на компанията през 2010 г.
Според финансовия отчет на "Бараж комплект" за 2010 г. приходите на дружеството са нараснали до малко над 15 млн. лв., но очакванията за 2011 г. са били за спад с 30% заради слабия строителен пазар. "Бараж комплект" е приключило 2010 г. с печалба от 88 000 лв.
Третият доскорошен участник в "Сан Стефано плаза" - "Строй-цем", поддържа стабилна, но малка като обем дейност на фона на предишните си инвеститорски планове. Приходите на дружеството от продажби за 2010 г. са 1.64 млн. лв., а печалбата – 237 хил. лв.
